Comprendre les différents taux pour calculer un prêt immobilier
Lorsque vous empruntez pour acheter un bien immobilier un certain nombre de taux vous seront présentés dans le cadre de votre emprunt : TAEA, TAEG, taux nominal ou encore taux d’usure. Tous ces taux ont une signification bien précise et ont leur importance dans votre offre de prêt. Tour d’horizon de ces différentes notions.
Qu’est-ce que le TAEG ?
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) représente le coût réel du crédit. Il est exprimé en pourcentage de la somme empruntée. C’est une mention obligatoire incluse dans toutes les offres de prêt.
Le TAEG remplace le taux effectif global (TEG), utilisé comme référence dans les crédits immobiliers jusqu’au 30 septembre 2016.
Comment calculer le montant d'un crédit immobilier ?
Le TAEG est un indicateur obligatoire qui regroupe l’essentiel des frais liés à votre emprunt, c’est donc le taux de référence pour comparer les différentes offres de prêt du marché. Il comprend ainsi les éléments suivants :
- le taux d'intérêt de base (ou taux nominal)
- les coûts d'assurance et de garanties obligatoires
- les frais de dossier
- les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt
- les frais d'ouverture et de tenue d'un compte
- le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier
Point d’attention
Les méthodes de calcul du TAEG peuvent néanmoins varier selon les établissements financiers, à noter que certains frais ne sont pas calculés dans le calcul du TAEG (pénalités en cas de rachat, frais de notaire…).
Les établissements de crédit ont l'obligation d'indiquer le TAEG dans les publicités, les offres préalables de crédit et dans les contrats de prêt.
Taux nominal et TAEA, des taux constitutifs du TAEG
Elément essentiel dans le calcul du TAEG, le taux nominal est constitué des intérêts représentant la rémunération de la banque en contrepartie des fonds qui vous sont prêtés. Fixé par les organismes de crédit, ce taux diffère d’un établissement à l’autre.
Exemple : Madame et Monsieur X ont besoin d’emprunter la somme de 450 000€ pour l’acquisition de leur résidence principale. Ils ont consulté leur banque qui leur a proposé un taux à 1,2% sur 20 ans (240 mois). La mensualité de leur crédit calculée par la banque sera de 2110,67€ (hors assurance). Le montant des intérêts à la fin de leur crédit s’élèvera à 56 560,80€ :
- Montant de l’emprunt : 450 000€
- Taux nominal : 1,2%
- Durée du prêt : 240 mois
- Mensualité du crédit : 2110,67€
Calcul des Intérêts = 2110,67 x 240 – 450 000 = 56 560,80€
Mention obligatoire qui doit apparaître sur la Fiche Standardisée d'Information, le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) est le taux annuel appliqué à l’assurance du prêt. La loi Hamon de 2014 oblige les banques et organismes de crédit à mentionner de façon claire ce taux dans les documents contractuels relatifs au prêt. Un décret du 15 octobre 2014 définit le mode de calcul du TAEA.
Monsieur Y emprunte 230 000€ sur 20 ans au taux de 1,18%. Le TAEA est 0,16%, soit un coût d’assurance de 17,39€ :
- Coût des intérêts (taux nominal) : 28184,8€
- Coût d’assurance (TAEA) : 4173,6€
- Coût global (TAEG) : 32358,16€
Pourquoi le TAEG ne doit pas être supérieur au taux d’usure
Le taux d’usure représente le taux annuel effectif global maximal que les organismes financiers peuvent proposer quand ils accordent le prêt (différent selon la durée et le type de crédit : "immobilier" ou "à la consommation"). Depuis janvier 2017, les taux de l’usure pour les crédits immobiliers à taux fixe sont déterminés selon 3 durées distinctes d’emprunt :
- Prêt à taux fixe de moins de 10 ans
- Prêt à taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans
- Prêt à taux fixe de 20 ans et plus
L’usure fixe le seuil au-delà duquel le TAEG d’un prêt devient légalement excessif. Le but de cette réglementation est de protéger l’emprunteur contre les abus et les taux d’intérêt trop élevés.
Le taux d’usure est fixé tous les trimestres par la Banque de France.
À titre dérogatoire, à compter du 1er février 2023 et pour une durée de six mois, la publication se fera en fréquence mensuelle et non plus trimestrielle pour les taux d’usure de toutes les catégories à l’exception des découverts en compte des prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels.
La Banque de France fait une moyenne auprès des établissements de crédit jugés représentatifs des TAEG observés pour calculer le taux effectif moyen pour chaque catégorie de prêt. Une fois le taux obtenu, la Banque de France l’augmente d’un tiers pour fixer le taux d’usure.
Par exemple, si au 1er trimestre de l’année, la moyenne des taux effectifs moyens pratiqués est de 3%, alors le taux de l’usure sera de 4% au 2nd trimestre (3% + un tiers de 3%, soit 1% = 4%).
Un taux d’usure supérieur au TAEG rend le projet immobilier non finançable. Quelques exemples :
- Une durée de crédit trop courte,
- Les personnes âgées pour lesquelles la surprime de l’assurance fait augmenter le TAEG, même si les personnes sont solvables et que le montant emprunté est élevé,
- Les professions à risques dont la surprime appliquée à l’assurance de prêt fait augmenter le TAEG,
- Les personnes ayant actuellement ou ayant eu un problème de santé dont la surprime de l’assurance fait augmenter le TAEG,
Exemple de Madame X qui souhaite emprunter 80 000€ :
- Revenus mensuels nets : 3500€ (aucun crédit en cours)
- Taux d’emprunt de la banque : 0,9% (durée 10 ans)
- Taux d’assurance : 0,66%
- Frais annexes (dossiers etc.) : 1%
- Taux d’usure fixé par la Banque de France : 2,40% *
Coût global TAEG : 2,56% (0,9 +0,66+1).
| TABLEAU NOMINAL | TAEA | FRAIS DE DOSSIER | TAEG |
| 0.90% | 0.66% | 1% | 2.56% |
Le projet de Madame X n’est pas finançable car le TAEG est supérieur au taux d’usure fixé, alors même que Madame X dispose des moyens financiers pour honorer son crédit.
* Taux effectif au 01/04/20
Pour éviter de vous retrouver dans ces cas de projets non finançables alors même que vous êtes solvable, pensez à négocier l’intégralité des frais annexes constitutifs du TAEG et à réaliser plusieurs devis d’assurance de prêt en amont de votre projet.
Combien coûte un crédit immobilier ?
Pour obtenir le meilleur taux d'emprunt immobilier, voici quelques étapes clés
Analysez votre situation financière
Cela passe par l'examen de votre historique de crédit, de vos revenus, de vos dettes et de votre apport personnel. Les prêteurs vont évaluer votre solvabilité avant de vous offrir un taux d'intérêt. Avoir des revenus stables et une faible dette par rapport à vos revenus peut vous aider à obtenir un meilleur taux.
Au tout début de votre projet d’achat immobilier, vous pouvez utiliser une calculette de prêt ou un simulateur de capacité d’emprunt pour déterminer votre budget.
La calculette de prêt pour calculer votre capacité d'emprunt
Son fonctionnement est simple, il vous suffit de renseigner les informations suivantes pour déterminer le montant que vous êtes autorisé à emprunter :
- La présence éventuelle d’un co-emprunteur.
- Vos salaires.
- Vos autres revenus réguliers.
- Vos charges.
Faites jouer la concurrence
Prenez le temps de comparer les différentes offres du marché. Chaque institution a ses propres critères et barèmes, vous pouvez donc obtenir des taux différents.
Quelle mensualité pour 200 000 euros sur 15 ans ou 300 000 euros sur 25 ans ?
Les simulateurs en ligne de remboursement d’un prêt immobilier vous permettent de calculer le montant des mensualités de votre emprunt et de connaître le coût total de votre crédit immobilier. Les simulations du montant de la mensualité permettent de visualiser l’effort que représente le crédit dans votre budget mensuel et savoir si votre projet d’achat immobilier entre bien dans le taux d’endettement de la famille.
Calculez votre mensualité présente un double intérêt : effectuez plusieurs simulations auprès de divers organismes vous permet de comparer les différentes offres de prêt du marché et de faire jouer la concurrence. Ces simulations étant gratuites, profitez de cette opportunité.
Les points à renseigner pour votre simulation de prêt immobilier :
- Montant de l’emprunt
- Durée de remboursement du prêt
- Taux d’intérêt
Négociez le taux
Si vous êtes un client de longue date de la banque avec un profil financier rassurant, vous pouvez souvent négocier avec votre prêteur pour obtenir un taux plus compétitif.
Veillez à prendre en compte l'ensemble des coûts du prêt, ne vous limitez pas au taux d'intérêt. Référez- vous au taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut à la fois les intérêts et les frais.
N'oubliez pas l'assurance de votre prêt immobilier
L'assurance de votre prêt immobilier constitue une part conséquente du coût total de votre crédit. Vous pouvez donc tenter de la renégocier ou changer d'assurance. En effet, la loi Lemoine de 2022 vous permet de résilier à tout moment et sans frais, votre assurance de crédit pour en souscrire une comportant au moins les mêmes garanties auprès d'un autre organisme financier. Vous pouvez donc faire jouer la concurrence et réaliser des économies tout en étant aussi bien couvert.
