Quelles différences entre la nue-propriété et l'usufruit ?
Le démembrement de propriété permet de diviser les droits sur un bien immobilier entre deux parties. L'usufruitier bénéficie de l'usage du bien et peut en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient uniquement la propriété des murs. Comprendre les spécificités de chaque statut est essentiel pour faire les bons choix. Explications.
C'est quoi le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la jouissance du bien immobilier (l'usufruit) des murs (nue-propriété), jusqu'à la fin de l'usufruit.
Nue-propriété et usufruit : définitions, droits et obligations du nu-propriétaire et l'usufruitier
La nue-propriété est souvent indissociable d'un autre droit, appelé usufruit : ces deux droits sont souvent liés et régis par des règles et des obligations spécifiques.
- Nue-propriété
- Usufruit
La nue-propriété définit un droit de propriété spécifique qui représente le droit de posséder un bien sans en avoir la jouissance immédiate. En d’autres termes, le propriétaire de la nue-propriété possède le bien, mais ne peut pas en jouir ni en disposer directement. mais il ne peut pas l’utiliser ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit est en cours.
Le nu-propriétaire dispose du droit de demander à l’usufruitier de restituer le bien à la fin de l’usufruit, en bon état. Il est également en droit vendre la nue-propriété, sous réserve que l’usufruitier soit d’accord.
L’usufruit est le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir les revenus sans en être le propriétaire. Contrairement à la nue-propriété, l’usufruitier peut utiliser le bien, en tirer des bénéfices et même en disposer temporairement. Cependant, l’usufruitier ne peut pas vendre le bien ni en disposer de manière permanente.
Qui paye la taxe foncière en cas d'usufruit ?
La règle fiscale établit que l'usufruitier est redevable de la taxe foncière. Cette obligation découle directement du Code général des impôts, car l'usufruitier bénéficie des fruits et de l'usage du bien immobilier.
Les deux parties peuvent néanmoins prévoir une répartition différente dans leur convention de démembrement. Une clause spécifique permettra alors au nu-propriétaire de prendre en charge cette taxe.
Le nom de l'usufruitier doit figurer sur l'avis d'imposition à la suite de celui du nu-propriétaire. Par exemple, pour un bien d'une valeur de 300 000 €, l'avis mentionnera : M. Martin (nu-propriétaire) par Mme Martin (usufruitière)
Pourquoi donner la nue-propriété à ses enfants ?
La donation en nue-propriété représente une stratégie patrimoniale avantageuse. Les parents conservent l'usage de leur bien tout en préparant sa transmission, en réduisant significativement la charge fiscale future de leurs enfants.
Un barème fiscal officiel détermine la valeur respective des droits en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété : barème fiscal utilisé par les impôts
L'administration fiscale applique un mode de calcul précis pour évaluer la répartition entre usufruit et nue-propriété. La valeur du démembrement évolue par tranches d'âge de l'usufruitier.
Que ce soit lors d’un don, d’une succession ou lors d’une vente, le fisc va évaluer la valeur d’un bien démembré selon l’âge de l’usufruitier. Plus la personne qui possède l’usufruit est jeune, plus sa partie sera coûteuse. La personne qui possède la nue-propriété subit la valeur de l’usufruit et recevra la contrepartie.
Par exemple, pour un appartement de 400 000€ avec un usufruitier de 75 ans, la valeur de l'usufruit sera de 120 000€ (30%) et celle de la nue-propriété de 280 000€ (70%).
Un exemple parlant : pour une maison estimée à 300 000 €, des parents de 65 ans transmettant la nue-propriété à leurs deux enfants verront les droits calculés sur seulement 180 000 €, soit 90 000 € par enfant. Grâce à l'abattement de 100 000 € par parent, aucun droit ne sera dû.
Cette technique permet de réduire les droits de succession, car la valeur de la nue-propriété est inférieure à la valeur totale du bien. Au moment du décès, les enfants deviendront automatiquement pleins propriétaires sans frais supplémentaires, quelle que soit la valeur du bien au moment où ils en héritent.
Quel est l'intérêt d'acheter en nue-propriété ?
L'acquisition en nue-propriété présente des atouts financiers majeurs. En nue-propriété, vous ne possédez pas la pleine propriété du bien. Lors d'un investissement en nue-propriété, vous achetez un bien avec une décote minimum de 30%, ce qui le rend particulièrement attractif. À l'issue de la période de démembrement, la valeur du bien se reconstitue automatiquement.
D'autre part, la division de la propriété du bien démembré vous permet, en tant que nu-propriétaire d'échapper à l'obligation de payer certains impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation supprimée pur les résidences principales à compter de 2023). C'est l'usufruitier qui doit s'en acquitter.
Quels sont les inconvénients de la nue-propriété ?
La principale contrainte réside dans l'impossibilité d'utiliser le bien pendant toute la durée du démembrement. Vous ne pouvez ni l'habiter ni percevoir les revenus locatifs.
Les charges liées aux grosses réparations, comme la réfection de la toiture ou le ravalement de façade, restent sous votre responsabilité selon l'article 606 du Code civil. Ces travaux peuvent représenter des sommes conséquentes à débourser sans contrepartie immédiate.
Un autre point à considérer : la revente du bien démembré s'avère plus complexe qu'une vente classique. L'accord de l'usufruitier devient indispensable et le nombre d'acheteurs potentiels se trouve naturellement réduit.
Quels avantages d'être usufruitier d'un bien immobilier ?
L'usufruitier bénéficie d'une position privilégiée avec le droit d'usage complet du bien immobilier. Cette liberté lui permet d'habiter le logement ou de le mettre en location pour percevoir des revenus locatifs, sans avoir à investir la totalité de la valeur du bien.
La gestion quotidienne reste sous son contrôle : il choisit ses locataires et fixe les conditions de location comme bon lui semble. Un avantage patrimonial non négligeable réside dans la possibilité de transmettre l'usufruit à son conjoint survivant, garantissant ainsi la protection du partenaire.
Quelles sont les contraintes de l'usufruitier ?
Les charges financières pèsent lourdement sur l'usufruitier. La taxe d'habitation, les frais d'entretien courant et les dépenses liées aux réparations mineures lui incombent entièrement.
La responsabilité d'entretien représente une contrainte majeure. Une mauvaise maintenance peut engager sa responsabilité envers le nu-propriétaire, avec l'obligation de compenser les dégradations causées par négligence.
La valeur de son droit diminue avec le temps, selon un barème fiscal strict. Un exemple parlant : à 75 ans, l'usufruit ne vaut plus que 30% de la valeur totale du logement.
Le statut d'usufruitier limite aussi certaines décisions. La réalisation de travaux importants nécessite systématiquement l'accord du nu-propriétaire, rendant complexe toute modification substantielle du logement.
