Comment est imposée la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est un sujet complexe qui peut susciter de nombreuses interrogations. Qu'il s'agisse de vendre votre résidence principale ou secondaire, la taxation peut varier. Il est essentiel de comprendre comment calculer cette plus-value, le taux d'imposition applicable et les éventuelles exonérations.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Pour déterminer l'imposition de la plus-value immobilière, plusieurs éléments doivent être pris en compte. Le calcul de base se fait en soustrayant le prix d'acquisition du bien du prix de vente.
Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Dans le cas où le résultat du calcul s'avère positif (vous avez vendu plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Dans ce cas de figure, que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées, dans les cas suivants :
- vente d'un bien immobilier (hormis la vente d'une résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.),
- vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, nue-propriété par exemple),
- vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI),
- échange de biens, partage ou apport en société.
Quel est le taux d'imposition sur la vente d'un bien immobilier ?
Le taux d'imposition sur la vente d'un bien immobilier varie en fonction de plusieurs facteurs.
Une fois que la plus-value imposable a été calculée, il faut lui appliquer les taux d'imposition. Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :
- Impôt sur le revenu
- Prélèvements sociaux
La plus-value immobilière nette est soumise à un prélèvement forfaitaire d'impôt sur le revenu de 19 %, à cela s'ajoutent les prélèvements sociaux, fixés à 17,2 % depuis le 1er janvier 2018, soit une taxation totale à 36,2 %.
Pour des plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros, une surtaxe de 2 % à 6 % est appliquée. Cette surtaxe augmente proportionnellement avec le montant de la plus-value réalisée.
Certains facteurs peuvent influencer le montant de la plus-value imposable, tels que la durée de détention du bien et les éventuels abattements applicables.
Des abattements pour durée de détention
Des abattements pour durée de détention peuvent s'appliquer, qui réduisent la valeur imposable.
Ces abattements sont progressifs :
- 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention,
- 4 % pour la 22e année.
La base de de calcul est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
Pour les prélèvements sociaux, un abattement spécifique de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année s'applique, suivi de 1,60 % pour la 22e année et enfin 9 % au-delà.
Pour calculer précisément l'impôt, il est souvent nécessaire de se référer aux formulaires fiscaux spécifiques comme le n°2048-IMM-SD. Le notaire joue un rôle crucial en calculant la plus-value imposable, en prélevant l'impôt et en le reversant aux services fiscaux. La déclaration et le paiement de la plus-value immobilière se font lors de la vente devant le notaire. Ils font l'objet d'une déclaration spécifique de sa part pour votre compte, ainsi le prix de vente reçu par le vendeur est net d'impôt.
Quel délai pour ne pas payer de plus-values pour une résidence principale ?
Il existe des exonérations pour certaines ventes, notamment celles concernant la résidence principale (ou des cessions réalisées dans le cadre familial). On entend par résidence principale votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.
Pour être exonéré pour la vente du logement, celui-ci doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, au moins l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés, concubins) doit avoir occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.
Les cas d'exonération de plus-values immobilières
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières dépendent des éléments suivants :
- caractéristiques du bien cédé,
- situation du vendeur,
- situation de l'acquéreur.
La majorité des exonérations sont accordées sous certaines conditions :
Caractéristiques du bien cédé
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre qu'une résidence principale si les 2 conditions suivantes sont remplies :
- le prix de la vente doit être utilisé pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans,
- Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
En tout état de cause, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.
D'autre part, la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est également exonérée de prélèvements sociaux. Cette exonération vaut aussi dans les cas suivants :
- le prix de vente du bien n'excède pas 15 000 €,
- vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2024?
- Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement (Réorganisation foncière par la redistribution de parcelles de terrain). Cette décision incombe aux pouvoirs publics, le remembrement peut être rural ou urbain.
Situation du vendeur
Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous vous trouvez dans l'une des situations suivantes :
- vous bénéficiez d'une pension de vieillesse,
- vous détenez une carte mobilité inclusion (CMI),
- vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées,
- vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés,
- vous êtes non résident en France.
Situation de l'acquéreur
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
- Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2025)
- Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2025)
- Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
- Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement (Droit du propriétaire d'un terrain concerné par une opération ou un projet d'urbanisme d'obliger la collectivité publique à acquérir le bien), dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
Est-il possible de ne pas payer de plus-value sur la vente d'une résidence secondaire ?
Dans certaines conditions, vous serez exonéré de taxations sur la plus-value de la vente de votre résidence secondaire :
- 22 années de détention pour être exonéré de l'impôt sur le revenu et 30 années de détention pour être exonéré de prélèvements sociaux.
- Si la valeur du bien vendu ou si la quote-part du bien vendu du vendeur est inférieure ou égale à 15 000 €, celui-ci n'est pas soumis à la plus-value. Le seuil de 15 000 € est apprécié pour chaque vente, peu importe que plusieurs ventes soient effectuées dans la même année.
- Le produit de la vente doit financer l'achat d'une résidence principale
