Divorce : que devient le bien immobilier des époux ?

La séparation impliquant un bien immobilier requiert plusieurs étapes clés. L'une d'entre elles peut être l'estimation du bien, qui constitue une démarche essentielle si vous optez pour la vente du bien en question, et un partage des revenus notamment. Dans ce cas, un expert immobilier indépendant peut être mandaté pour établir une estimation précise.

Ensuite, les époux peuvent choisir entre différentes options :

• La vente du bien et le partage des revenus comme évoqué précédemment
• Le rachat de part par l'un des conjoints
• La conservation en indivision

Quelle que soit votre décision, un notaire intervient obligatoirement pour établir l'acte de partage. En cas de désaccord, le juge aux affaires familiales peut trancher sur la répartition.

La décision concernant le sort du bien immobilier lors d'un divorce dépend de plusieurs facteurs. Il dépend d'abord de si vous êtes dans la possibilité de faire un divorce à l'amiable, ou si vous devez avoir recours aux services d'un avocat et à ceux d'un juge. Dans ce cas, le juge aux affaires familiales peut prendre en compte la situation financière de chaque époux, la présence d'enfants, ainsi que leur lieu de scolarisation, pour prendre sa décision.

L'attribution du logement familial privilégie souvent le parent ayant la garde principale des enfants. Dans certains cas, le conjoint le plus vulnérable économiquement peut bénéficier d'un droit d'occupation temporaire.

Les époux peuvent aussi opter pour :

• La vente du bien et le partage des revenus
• Le rachat de la part de l'autre conjoint, aussi appelé le rachat de soulte
• Le maintien en indivision avec une convention d'usage

Le régime matrimonial influence également la répartition. Dans le régime de la communauté universelle par exemple, le partage se fait à parts égales, tandis que dans le régime de la séparation de biens, chacun conserve ses biens propres. Dans le cas d'un contrat de mariage, chacun des époux récupérera ses biens en fonction de ce qui a été contractualisé en amont.

La vente de la maison comme moyen de répartir les revenus

Dans le cadre d'un divorce, vous pouvez prendre la décision de vendre votre bien immobilier. Dans ce cas, vous devrez potentiellement faire appel à un agent immobilier qui pourra se charger de la vente, ou vous en occuper de votre côté. Une fois le bien vendu, chacun des ex-époux pourra récupérer sa quote-part respective. Pour procéder à la vente du bien et au partage des revenus, les deux époux doivent être d'accord. Dans le cas contraire, vous devrez faire appel au juge des affaires familiales.

Le rachat de soulte

Dans le cas d'une procédure de divorce, lorsque le patrimoine des époux est composé de biens immobiliers communs, le notaire rédigera un acte liquidatif selon lequel l'un des époux en reprendra seul la propriété à l'issue du divorce. En contrepartie de la cession de sa part, l'époux recevra une somme d'argent de la part de l'autre époux, c'est cette somme que l'on appelle la soulte.

La soulte représente donc la valeur de la part du bien immobilier cédé à l'autre époux dans le cadre d'une indivision. Cet acte ne peut se faire que chez votre notaire qui établira un état liquidatif ou un acte de partage.

Le rachat de soulte consiste donc à racheter les parts d'un bien immobilier acheté à 2 ou plus.

Divorce et régime de la communauté

Si vous êtes marié sous le régime de la communauté, votre patrimoine marital se compose à la fois de biens propres, qui désignent les biens que les époux possédaient avant le mariage, et de biens communs, qui désignent les biens que les époux ont acquis pendant le mariage.

Si vous divorcez, vous récupérez vos biens propres. Les biens communs, quant à eux, sont partagés entre époux par moitié. Pour garantir un partage équitable, il est nécessaire de procéder à une liquidation, c'est-à-dire que vous devrez chiffrer le patrimoine et ainsi déterminer la valeur de chacune des parts qui reviendra aux époux.

Divorce et régime de la communauté universelle

Si vous vous êtes marié sous le régime de la communauté universelle, cela signifie que tous vos biens sont communs, quelle que soit leur date d'acquisition. De fait, pour partager les biens, il faut procéder à une liquidation, autrement dit, à la détermination de la valeur de la part qui reviendra à chaque époux, et donc à la formation des "lots".

Dans cette situation, chacun des deux époux doit recevoir le même "lot", c'est-à-dire la même valeur de patrimoine. Dans le cas contraire, l'ex-époux qui aura le plus de valeur devra dédommager financièrement l'ex-époux qui en a le moins.

Divorce et régime de la séparation de biens

Si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens, votre patrimoine se compose à la fois des biens personnels des époux, et des biens dits "indivis". A l'issue du divorce, les époux récupèrent leurs biens personnels, et ce sont les biens indivis qui doivent être partagés.

Pour le partage des biens indivis, c'est la propriété de chaque époux sur ces biens qui sont identifiés. Les biens immobiliers acquis en indivision sont partagés selon la répartition prévue dans l'acte. S'il ne la précise pas, les propriétaires sont considérés propriétaires à parts égales et reprennent donc chacun leur part.

Divorce et bien immobilier en indivision

L'indivision permet aux ex-époux de conserver la copropriété d'un bien immobilier après leur séparation. Cette option s'avère judicieuse lorsque le marché immobilier est défavorable ou pour préserver la stabilité des enfants. Une convention d'indivision, rédigée par un notaire, définit les modalités de gestion du bien. Elle précise notamment :

• La répartition des charges et des revenus locatifs éventuels
• Les conditions d'occupation du logement
• La durée de l'indivision

Cette solution offre une flexibilité appréciable, mais nécessite une bonne entente entre les parties. Pour mettre fin à l'indivision, les ex-époux peuvent vendre le bien ou procéder à un rachat de parts.

Divorce et bien immobilier en location

Si vous souhaitez divorcer et que vous occupez un logement en location, vous êtes toujours titulaire du bail avec votre ex-conjoint. Plusieurs situations peuvent se présenter en fonction de votre situation :

• Si vous et votre ex-conjoint souhaitez quitter le logement tous les deux, vous devez entamer les procédures habituelles, même sans qu'il n'y ait de divorce : vous devez tous les deux adresser un préavis au propriétaire de votre logement ou à l'agence immobilière, le cas échéant.
• Si seul l'un des deux ex-époux souhaite quitter le logement, il doit également déposer son préavis. Dans l'attente, il reste solidairement redevable du paiement du loyer et des charges (de copropriété par exemple) jusqu'à ce que le jugement du divorce soit noté sur l'acte d'état civil.
• Si un conflit se présente parce que les deux ex-époux souhaitent conserver le logement sans la présence de l'autre, ce sera au juge de trancher et de décider à qui revient le bail. Si vous avez des enfants, ce sera le juge aux affaires familiales qui prendra la décision. Si vous n'avez pas d'enfants, ce sera le juge de la protection des contentieux du tribunal qui prendra la décision.

Divorce et crédit immobilier en cours

Si au cours de votre relation, vous avez contracté un crédit immobilier, vous dépendez probablement de la garantie co-emprunteur. Cette garantie oblige les deux co-emprunteurs à rembourser l'intégralité des échéances de prêt jusqu'à son terme.

Si vous êtes en instance de divorce, vous et votre co-emprunteur êtes toujours redevables de vos échéances de crédit. Plusieurs solutions s'offrent à vous :

• Vous remboursez votre crédit par anticipation en vendant le bien par exemple, et n'avez donc plus d'échéances de prêt à votre charge.
• Vous demandez à votre établissement prêteur une désolidarisation de l'un des co-emprunteurs : après acceptation, le co-emprunteur restant à la tête du crédit devra assurer seul le remboursement des échéances.
• Vous demandez à votre établissement prêteur d'annuler la garantie co-emprunteur et devez donc la remplacer par une autre garantie. Par exemple, une hypothèque, une caution… Si cette demande est acceptée, le contrat de prêt est mis à jour et seul le co-emprunteur et la nouvelle garantie adoptée figureront pour la suite du crédit.

Après une séparation, et notamment un divorce, le calcule du partage d'une maison est assez simple (lorsqu'il s'agit de biens communs comme évoqué précédemment) : chaque ex-époux devra récupérer la moitié de la valeur du bien en question.

Cela signifie que si vous vendez votre bien, chacun des ex-époux percevra la moitié du montant de la vente. Si l'un des ex-époux souhaite conserver le bien, il devra racheter la soulte de son ex-conjoint, et donc lui verser la moitié des parts du bien en question.

Pour résumer, le partage doit obligatoirement se faire à parts égales.

La durée des opérations de liquidation varie selon la complexité du patrimoine et l'entente entre les parties. Dans une situation optimale, avec un accord rapide des ex-conjoints, le processus peut prendre entre 2 et 6 mois.

En présence de désaccords ou d'un patrimoine complexe incluant plusieurs biens immobiliers, la procédure peut s'étendre sur 8 à 12 mois. La loi prévoit que le notaire dispose d'un délai légal d'un an après le prononcé du divorce pour finaliser les opérations. Au-delà, il transmet un procès-verbal de difficultés au tribunal.

Pour accélérer la procédure, mieux vaut préparer en amont tous les documents nécessaires, à savoir : les actes authentiques, les relevés bancaires et les estimations des biens.

Quels sont les coûts liés à la séparation avec un bien immobilier ?

Si vous vous séparez alors que vous étiez propriétaire d'un bien avec votre conjoint(e), vous allez nécessairement devoir régler des frais liés aux différentes opérations pour mener à bien le divorce jusqu'à son acte officiel.

Les coûts liés à ces opérations tels que les droits d'enregistrement, les honoraires, le droit de partage, les frais de débours, etc., sont à prévoir dans le budget global du divorce.

Notez qu'en fonction de vos décisions, vous serez amené à régler des frais supplémentaires. Par exemple, si vous décidez de vendre votre bien en passant par une agence immobilière, elle vous facturera des frais d'agence.

En résumé, il peut être complexe de déterminer très clairement les dettes liées à une séparation avec un bien immobilier. Celles-ci dépendront de vos choix et de votre profil.

Vous pouvez effectivement décider de céder votre part de la maison conjugale à votre ex-époux. Cependant, cette décision doit être actée officiellement avec un avocat, et chez votre notaire.

En effet, le notaire s'assurera de la légalité de la procédure. Après validation de celle-ci, la maison sera officiellement la pleine propriété de votre ex-conjoint.

Cette solution peut par exemple être entreprise lorsqu'un couple a des enfants et souhaite conserver la maison familiale.

Divorce à l'amiable : la convention de divorce par consentement mutuel

Si vous êtes en instance de divorce et que vous avez la possibilité d'opter pour un divorce à l'amiable, vous pouvez passer par une convention par consentement mutuel, qui est une procédure plus simple et plus rapide.

Cette convention vous permet de divorcer sans avoir besoin de passer devant un juge. Elle doit simplement être validée par un notaire. Attention cependant, vous devez tous les deux avoir un avocat pour passer par cette convention par consentement mutuel.

Concrètement, cette convention est un document écrit que le notaire se chargera de livrer en se basant sur le projet de convention de divorce, et devra donc se composer des informations suivantes :

• La perte ou la conservation du nom d'époux
• Les conditions de l'exercice de l'autorité parentale, le cas échéant
• La mention que le mineur a été informé par ses parents de son droit à être entendu par un juge, le cas échéant
• Le versement ou non d'une prestation compensatoire
• L'état liquidatif du régime matrimonial

Après la création de la convention, les avocats des deux ex-époux se chargent de la livrer par lettre recommandée avec accusé de réception. Après réception, les deux ex-époux ont un délai de réflexion obligatoire de 15 jours. Passé ce délai, ils ont la possibilité de signer la convention en trois exemplaires, tout comme leurs avocats, pour acter le divorce.

Divorce et contrat de mariage

Le choix du contrat de mariage détermine la répartition des biens lors d'une séparation. Sans contrat, la communauté réduite aux acquêts place tous les biens achetés pendant le mariage dans un patrimoine commun à partager équitablement.

Un contrat de séparation de biens protège le patrimoine personnel de chaque époux. Les acquisitions réalisées avant le mariage restent donc la propriété exclusive de leur acheteur initial.

Le régime de participation aux acquêts combine ces deux approches. Durant le mariage, les patrimoines restent séparés. Au moment du divorce, seul l'enrichissement généré pendant l'union sera partagé entre les époux. Cette formule garantit une autonomie financière tout en assurant une répartition équilibrée des gains.