Un achat sur plan ou achat en VEFA (vente en l'état de futur achèvement), désigne l'acquisition d'un bien immobilier avant ou pendant sa construction. L'acquéreur d'un logement s'engage à acheter un bien qui sera construit par un promoteur immobilier sur la base de plans et de maquettes. Ce type de transaction est encadré par le Code de la construction et de l'habitation, garantissant la protection de l'acheteur.

Lors de la signature du contrat, l'acquéreur verse un dépôt de garantie et effectue des versements au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ces paiements sont réglementés et dépendent de l'état d'avancement du chantier (gros œuvre, pose de la toiture, etc.). Une fois les travaux terminés, la livraison du bien est effectuée, et l'acheteur devient pleinement propriétaire.

Ce processus présente des avantages, comme la personnalisation du logement ou des économies d'énergie grâce aux normes récentes. Cependant, il implique également des responsabilités, notamment en matière d'assurance habitation.

Les logements neufs acquis sous la forme d'un achat en VEFA doivent être assurés avant réception des travaux. Voici les informations à connaître.

Les assurances souscrites par le promoteur

Dans le cadre d'un achat sur plan de logement neuf, le promoteur immobilier est tenu de souscrire plusieurs assurances obligatoires pour garantir la qualité de la construction et protéger l'acquéreur en cas de sinistres. Ces assurances incluent :

• La garantie décennale : Elle couvre les dommages affectant la solidité du bâtiment ou le rendu impropre à sa destination pendant 10 ans après la réception des travaux. Demandez toujours l'attestation d'assurance au moment de la signature du contrat de réservation.
• La garantie de parfait achèvement : Ce type d'assurance s'applique pendant un an après la livraison du bien et couvre les défauts signalés dans le procès-verbal de réception.
• L'assurance dommages-ouvrage : Souscrite par le promoteur, elle permet une prise en charge rapide des réparations en cas de sinistres graves, sans attendre une décision judiciaire. Elle est généralement souscrite dès la signature de l'acte de vente.

Ces garanties sont essentielles pour protéger votre investissement, mais elles ne remplacent pas l'assurance habitation que vous devrez souscrire en tant que propriétaire.

Les obligations du particulier quand le logement est hors d'eau hors d'air

Une fois le logement hors d'eau hors d'air (c'est-à-dire lorsque le gros œuvre est terminé et que le bâtiment est protégé contre les intempéries), il devient nécessaire pour l'acquéreur de souscrire une assurance multirisque habitation. Cette étape marque le début de la protection du bien contre les risques tels que les incendies les dégâts des eaux ou les tentatives de vols.

Même si le logement n'est pas encore habitable, l'assurance habitation dans le cadre d'un achat sur plan est indispensable pour anticiper les éventuels cas de sinistres pendant la phase de construction. Cela garantit une couverture dès la livraison et protège votre investissement dès la pose de la toiture.

Qu'il s'agisse de votre future résidence principale ou d'un investissement locatif, le rôle de l'assurance habitation est donc important, avant même la remise des clés.

En tant qu'acquéreur vous êtes tenu de souscrire une assurance habitation classique dès que vous devenez propriétaire du bien, même si celui-ci n'est pas encore occupé. Les garanties obligatoires incluent :

• La responsabilité civile qui couvre les dommages causés à des tiers, par exemple en cas de chute d'un objet depuis le chantier.
• Les garanties contre les incendies et dégâts des eaux qui protègent le bien contre les sinistres les plus courants.

Ces garanties minimales sont indispensables pour respecter vos obligations légales et protéger votre bien pendant la construction du logement.

Pendant la phase de construction l'assurance habitation couvre principalement les risques liés à des sinistres pouvant survenir dans le logement, comme un incendie un dégât des eaux ou un acte de vandalisme. Elle peut également inclure des garanties optionnelles, comme les bris de glace ou la couverture des éléments d'équipements installés avant la livraison du bien.

Ces garanties permettent de protéger votre bien dès la pose de la toiture et d'assurer une tranquillité d'esprit pendant la durée du chantier.

Voici les exceptions qui échappent souvent en spectre de l'assurance habitation :

Quels dommages sont souvent exclus d'une assurance habitation ?

Certaines situations ne sont pas prises en charge par une assurance habitation classique. Par exemple :

• Les malfaçons ou défauts de construction qui relèvent des garanties souscrites par le promoteur immobilier (garantie décennale, garantie de parfait achèvement).
• Les dommages causés intentionnellement ou par négligence.
• Les sinistres liés à des défauts d'entretien ou à des éléments défaillants non signalés lors de la réception des travaux.

Quelles garanties utiles sont optionnelles ?

Pour renforcer votre protection, vous pouvez souscrire des garanties optionnelles, comme :

• La garantie contre le vol et le vandalisme.
• La garantie des biens mobiliers, qui protège les équipements installés avant la remise des clés.
• Une couverture spécifique pour les espaces extérieurs, comme les terrasses ou jardins.

En complément de l'assurance habitation il est recommandé de souscrire une assurance emprunteur si vous financez votre achat par un crédit immobilier. Cette assurance protège votre capacité à rembourser le prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Vous pouvez comparer les offres pour trouver un contrat adapté à vos besoins et à votre budget.

L'assurance habitation est obligatoire pour tout propriétaire d'un bien en copropriété, même si le logement n'est pas encore occupé. Elle garantit la protection du bien et de ses occupants potentiels contre les risques courants. Pour une maison individuelle, elle n'est pas légalement obligatoire (sauf si la maison est en construction), mais elle reste fortement recommandée pour éviter tout risque financier en cas de sinistre.

Voici nos conseils pour réussir votre achat en VEFA, en souscrivant la bonne assurance au bon moment.

Anticiper ses besoins pour trouver le meilleur contrat d'assurance habitation

Prenez le temps de comparer les offres des compagnies d'assurance pour trouver un contrat adapté à vos besoins. Analysez les garanties proposées, les exclusions et les tarifs. N'hésitez pas à changer d'assurance si vous trouvez une offre plus avantageuse ou mieux adaptée à votre situation.

Vérifier que le promoteur répond bien à ses obligations en matière d'assurance

Avant de signer le contrat de vente, assurez-vous que le promoteur immobilier a bien souscrit les garanties obligatoires (décennale, biennale, etc.). Ces assurances sont essentielles pour couvrir les éventuels défauts de construction ou malfaçons.

Préparer la visite de livraison du chantier

Lors de la livraison du bien inspectez minutieusement chaque pièce pour repérer d'éventuelles malfaçons ou défauts. Ces derniers doivent être signalés immédiatement pour être couverts par la garantie de parfait achèvement. Prenez des photos et notez vos remarques dans le procès-verbal de livraison.

• L'achat sur plan nécessite une attention particulière en matière d'assurance.
• Souscrivez une assurance habitation dès la pose du gros œuvre.
• Vérifiez que le promoteur immobilier respecte ses obligations.
• Complétez votre couverture avec des garanties optionnelles si nécessaire.
• Comparez les offres pour trouver le contrat le plus adapté à vos besoins.