5 conseils pour optimiser le coût de votre crédit immobilier
Un prêt immobilier vous engage dans la durée. Il est donc important de bien le négocier en fonction de vos objectifs et de votre profil emprunteur. Mais le taux d’intérêt n’est pas le seul élément à négocier. Décryptage.
Connaître les conditions de base d’obtention du crédit immobilier
Avant de faire votre demande de financement, il est important de connaître les conditions de base pour obtenir un prêt immobilier. Voici les principaux critères passés au crible par la plupart des établissements prêteurs.
Déterminez votre capacité d'emprunt et d’endettement
Avant de vous lancer dans votre demande de financement, vous devez définir votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement pour vous assurer de votre capacité financière à faire naître votre projet immobilier. La question est surtout de savoir quel salaire sera nécessaire pour emprunter les sommes désirées selon votre situation et vos charges.
Calculer votre capacité d’emprunt :
La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez emprunter selon votre salaire. Cette capacité d’emprunter pour votre achat immobilier est déterminée selon plusieurs paramètres :
- Le nombre d’emprunteurs (seul ou avec un co-emprunteur)
- Le montant de votre salaire mensuel et le nombre de mois (parfois 13/14 mois de salaire par an)
- Les primes
- Vos autres revenus (allocations familiales, pension alimentaire perçue, revenus locatifs, revenus financiers)
- Les charges résiduelles après votre emprunt (loyers, crédit consommation, pension alimentaire...)
Calculer votre capacité d’endettement :
Le Haut Conseil de Stabilité Financière, le HSCF, détermine que votre taux d’endettement doit être inférieur à 35% de vos revenus, assurance emprunteur comprise. Cela signifie que vos charges mensuelles ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus mensuels. Le taux d’endettement est donc égal à vos charges (crédits en cours, pension, futur crédit, assurance emprunteur...) divisées par vos revenus (salaires, rente, revenus locatifs…). Les banques se doivent de respecter ce taux pour éviter une situation de surendettement. Néanmoins, selon votre profil, ce taux d’endettement peut être revu légèrement à la hausse, notamment si vous disposez d’un salaire important avec un reste à vivre conséquent.
En prenant le soin de faire ces calculs, vous pouvez évaluer si votre achat est envisageable ou s’il comporte des points de blocage rédhibitoires ou pas (endettement trop conséquent, reste à vivre trop juste…).
Pour ce faire, n’hésitez à vous faire aider par votre conseiller bancaire pour calculer votre enveloppe budgétaire...
Calculette de capacité d'emprunt immobilier
Sachez également que vous pouvez réaliser des simulations gratuites sur Internet pour vous projeter et appréhender votre budget (simulateurs de capacités d’emprunt).
Dans le cadre de l’obtention d’un prêt, sachez que les banques vont vous demander vos 3 derniers relevés bancaires afin d’évaluer votre capacité de remboursement. Plus vos comptes seront bien gérés (absence de découvert, constitution d’une épargne, possibilité d’un apport, propriétaire d’un patrimoine immobilier…), plus vous aurez d’arguments pour bien négocier votre crédit.
Faites jouer la concurrence pour trouver le meilleur taux
La mise en compétition de différents organismes prêteurs est une démarche saine et essentielle dans votre quête de crédit immobilier. N’hésitez pas à solliciter plusieurs banques pour comparer les taux d’intérêt et les modalités d’attributions d’un crédit. Les courtiers en prêt immobilier peuvent vous aider à trouver le meilleur taux, mais également les aides auxquelles vous pouvez avoir droit. Assurez-vous que le courtier ait une habilitation intermédiaire en opération de banque et en service de paiement (IOBSP), ainsi que son agrément ORIAS (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance).
Simulations prêt immobilier :
Le meilleur moyen de trouver une banque qui vous octroie un prêt le plus facilement est de bien comparer les offres de prêt immobilier du marché.
Quelle mensualité pour 200 000 euros sur 25 ans ?
Vous souhaitez connaître le montant de vos mensualités futures de votre prêt ? Prenez le temps d'effectuer des simulations en ligne, vous pouvez calculer gratuitement le montant des mensualités de votre prêt immobilier en tenant compte de sa durée et son montant ainsi que votre capacité d'emprunt.
Prenez le temps de choisir votre établissement prêteur
Plusieurs types d’organismes peuvent répondre à votre demande de prêt immobilier :
- Les banques traditionnelles
- Les banques en ligne filiales de groupes bancaires existants pour la plupart
- Les néo banques de plus en plus présentes
- Les courtiers
Comment obtenir le meilleur taux d’emprunt pour optimiser le coût de votre crédit immobilier ?
Comparer les différentes offres du marché peut vous permettre de réaliser de belles économies et trouver une offre adaptée à vos besoins. Ne soyez pas trop pressé, prenez le temps d’avoir une vision précise et globale pour mieux négocier votre crédit immobilier. Des simulateurs gratuits sont à votre disposition sur les différents sites des assureurs qui vous permettent de calculer les mensualités de votre emprunt immobilier. Pour faire votre choix, appuyez-vous sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui regroupe l’ensemble des frais liés au crédit.
Pour mettre toutes les chances de votre côté pour votre demande de prêt, présentez un dossier d’emprunt clair et complet. Si vous avez besoin d’un accompagnement et de conseils personnalisés, n’hésitez pas à solliciter les services d’un courtier spécialisé en crédit immobilier, vous n’avez rien à perdre puisque ce professionnel n’est rémunéré qu’après la signature de l’offre de prêt.
Est-ce que les taux vont baisser en 2024 ?
Selon l'Observatoire crédit logement, les taux seront aux alentours de 3,25% à la fin de l'année 2024. Cette baisse se produit notamment sous l'influence de la BCE, la Banque centrale européenne, qui est censée baisser ses taux directeurs à partir du mois de juin prochain.
Bon à savoir
Un courtier ne peut exiger ses honoraires qu’en cas de conclusion du contrat de prêt et après réception des fonds.
Négociez les frais de dossier
Votre demande de prêt doit être étayée par un dossier complet contenant tous les documents nécessaires qui vont permettre à la banque de l’analyser pt de définir un plan de financement qui a pour objectif de prouver votre solvabilité et votre capacité à rembourser le crédit jusqu’à son terme.
Les frais de dossier sont fixés librement par la banque lors de la souscription de votre prêt immobilier.
Le montant de vos frais de dossier dépend de la complexité de votre dossier de prêt. Plus votre dossier est simple, plus il sera facile de réduire vos frais de dossier. Servez-vous des points forts de votre dossier pour négocier une réduction de vos frais.
Pensez à la délégation d’assurance
L’assurance de votre crédit immobilier représente une part importante du coût total de votre crédit immobilier.
La délégation d'assurance de prêt : lorsque vous souscrivez un prêt pour financer votre achat immobilier, la banque vous demandera de garantir le prêt qu’elle vous accorde en souscrivant à son assurance de prêt immobilier dite assurance groupe.
Mais depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez la possibilité de souscrire l’assurance de votre crédit immobilier auprès d’un organisme financier que la banque vous ayant consenti le prêt, c’est le principe de la délégation d’assurance (sous réserve de respecter le niveau de garantie).
Puis-je résilier mon assurance emprunteur ?
Même si vous êtes déjà couvert pour votre crédit immobilier, il est tout à fait possible de changer votre assurance de prêt immobilier !
Loi Lemoine de 2022
La loi Lemoine de 2022 vous permet de résilier votre contrat d’assurance emprunteur à tout moment, sous réserve que le nouveau contrat d'assurance respecte les garanties minimales exigées par votre établissement bancaire : ce changement d’assurance ne peut en effet avoir lieu que si le niveau de garantie de votre nouveau contrat est au moins identique à celui de votre nouveau contrat, c’est le principe d’équivalence du niveau de garantie.
Cette résiliation à tout moment peut se faire par tous moyens (courrier simple ou LRAR, email, espace client…) et sans délai de préavis.
Négociez l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé
Beaucoup d’emprunteurs ne vont pas au bout de la durée du prêt et déménagent en cours de crédit. Il peut être important de négocier avec votre banque que le contrat de prêt vous exonère des Indemnités de Remboursement anticipé (IRA) correspondant au montant le plus faible de 6 mois d’intérêts ou de 3% du capital restant dû.
En cas de résistance, vous pouvez négociez une exonération partielle ou une exonération totale mais conditionnées à une période de carence.
Bon à savoir
La négociation des pénalités de remboursement anticipé ne fonctionne pas en cas de rachat du prêt par autre banque.
