Désolidarisation d'un prêt immobilier : ce qu'il faut savoir

Lorsque deux époux contractent un prêt immobilier ensemble, ils sont considérés comme solidaires. Si un des conjoints n'est plus en mesure de faire face à ses échéances de remboursement, l'autre devra rembourser la totalité de l'emprunt.

Désolidariser un prêt, en cas de divorce par exemple, permet de désengager un des ex-époux du remboursement du prêt. Les co-emprunteurs sont en effet tenus de respecter le principe de solidarité.

Pour ce faire, une demande de désolidarisation de prêt doit être adressée auprès de l'établissement prêteur pour que le principe de solidarité soit annulé.

Ce courrier devra être accompagné d'un document écrit de la part du co-emprunteur, qui notifie sa volonté de reprendre l'intégralité du prêt à sa charge et qui stipule son renoncement à demander à l'emprunteur désolidarisé les sommes restantes dues.

Désolidarisation de crédit immobilier : comment retirer une personne d'un prêt immobilier ?

Pour demander la désolidarisation de votre prêt immobilier, vous devez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à votre banque. Ce courrier doit comporter des informations essentielles telles que :

• Les références du prêt (date de signature de l'offre de prêt, échéance du prêt)
• Le motif de la désolidarisation (séparation, divorce...)
• Les modalités retenues (qui conserve le logement et prend en charge le remboursement du prêt jusqu'à son terme)
• La demande par l'emprunteur qui se désengage de désolidariser le prêt afin de ne plus être tenu à l'engagement de caution

A l'issue de la réception de ce courrier, la banque validera ou non la reprise de l'intégralité du crédit par l'emprunteur qui souhaite reprendre le prêt. Elle évaluera sa capacité d'endettement pour mesurer si le demandeur est en capacité d'assumer l'intégralité du prêt.

Si la banque valide la reprise du prêt, le demandeur recevra un accord de principe, il devra néanmoins établir avec un acte notarié qu'il est désormais le propriétaire unique du bien. L'emprunteur deviendra seul responsable de sa dette. Une nouvelle offre de prêt sera émise.

La procédure de désolidarisation diffère-t-elle pour une séparation ou un divorce ?

Qu’il s’agisse d’une séparation ou d’un divorce, la procédure de désolidarisation du prêt immobilier est identique. Dans les 2 cas, les 2 partenaires restent co-emprunteurs pendant toute la durée du prêt, à moins d’engager une démarche de désolidarisation.

Le rachat de soulte représentera la seconde étape : en se désolidarisant de la dette, l’un des partenaires “abandonne” une partie de la valeur du prêt.

Ce rachat de soulte doit être validé par un acte notarié. La soulte est calculée selon la valeur du bien et des échéances mensuelles restantes.

Le montant de l'assurance de prêt peut changer en fonction de la quotité initialement choisie

Le montant de l'assurance de prêt peut changer en fonction de la quotité initialement choisie. Le montant sera réajusté avant l'édition de l'offre.

Si la banque refuse, deux options existent : soit procéder à la vente du bien pour désolidariser le prêt et rembourser l'intégralité des sommes dues, soit s'orienter vers un autre organisme prêteur pour demander le rachat du prêt.

La procédure de désolidarisation peut déboucher sur 3 issues possibles :

• Le transfert du crédit à l'un des deux ex-conjoints. Un des ex-époux se retire, tandis que l'autre conjoint continue de rembourser, seul, le reste du crédit immobilier.
• L'attribution du logement à l'un des deux anciens époux. Cette situation est plus fréquente lors des procédures de divorce, où le juge peut attribuer la garde de la résidence principale à un des ex-époux. Ce cas diffère du premier dans la mesure où les deux ex-époux peuvent rester titulaires du crédit et continuer de le rembourser ensemble, même si l'un d'entre eux n'occupe plus les lieux physiquement.
• La vente du bien immobilier. Le produit de la revente permet alors de rembourser le crédit par anticipation. S'il reste un reliquat à payer, les deux ex-époux restent solidaires et doivent chacun verser leur quote-part. Attention, des pénalités de remboursement anticipé pouvant aller jusqu'à 3% du capital restant dû peuvent s'appliquer.

Qui paye les frais de désolidarisation ?

La désolidarisation en cas de rupture implique de passer d'une situation où deux conjoints remboursaient conjointement le prêt à une situation où il n'y en a plus qu'un seul. Par conséquent, la banque considère qu'il s'agit d'un nouveau prêt. Voici les frais qui seront appliqués :

• Frais de dossier du nouvel avenant (variables selon les banques).
• Frais de notaire (environ 7,5 % de la part du conjoint).
• Ces frais sont à la charge du nouveau repreneur du prêt.

Il faut enfin anticiper une éventuelle hausse du coût de l'assurance emprunteur.

Combien de temps pour la désolidarisation d’un crédit immobilier ?

Les délais varient selon les banques. En moyenne, il faut compter entre 1 et 6 mois pour obtenir une réponse de l'établissement financier. Tant que celui-ci n’a pas accepté et envoyé l’accord de principe, chacun des co-emprunteurs doit continuer d’assumer ensemble le remboursement du prêt. Si vous êtes séparé de votre partenaire, il est préconisé de commencer cette procédure le plus rapidement possible.

Si le transfert est accepté, des démarches sont à prévoir s'agissant de l'assurance emprunteur :

• Celui qui se désengage du crédit doit prévenir l'assureur qui procédera à la résiliation du contrat d'assurance emprunteur le concernant.
• Celui qui continue à rembourser le prêt doit apporter un niveau de garantie identique. Si les deux conjoints étaient assurés à 100% sur chaque tête, il n'y a aucune formalité particulière à prévoir. Si, en revanche, les ex-époux étaient assurés à 50% chacun, le conjoint restant doit augmenter sa quotité pour passer de 50% à 100%. Ce qui n'est pas sans impact sur le coût de l'assurance emprunteur.

A quoi sert l'assurance emprunteur ?

La souscription d'une assurance emprunteur sécurise votre crédit immobilier et garantit le remboursement du prêt à la banque en cas d'aléas de la vie comme un accident ou une maladie.

L'assurance de prêt immobilier couvre différents types de garanties :

• En cas de décès de l’emprunteur ou de Perte Totale et Irréversible (PTIA), l’assureur rembourse au préteur le capital du prêt restant dû. Il en est de même généralement en cas d’Invalidité Permanente Totale (IPT).
• En cas d’Invalidité Permanente Partielle (IPP) et d’Incapacité Temporaire et Totale de travail (ITT), les garanties prennent en charge le remboursement des échéances de prêt.
• La garantie Perte d’Emploi est proposée à titre facultatif. Elle permet la prise en charge totale ou partielle des échéances de remboursement dues ou le report des échéances jusqu’à la fin de la garantie, ou lorsque l’assuré reprend une activité rémunérée.

Si vous avez déjà un contrat d’assurance de prêt et que vous souhaitez en changer, grâce à la loi Lemoine de 2022 vous pouvez le résilier à tout moment.

Seule condition à respecter : le principe d’équivalence du niveau de garantie selon lequel les garanties du nouveau contrat doivent être a minima équivalentes à celles du contrat actuel.