Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, l'organisme préteur vous demandera de souscrire une assurance emprunteur. En effet, même si ce n'est pas une obligation légale, la souscription d'une assurance emprunteur est souvent indispensable pour obtenir un crédit immobilier. Elle est destinée à garantir le paiement du capital restant dû si l'emprunteur ne peut plus faire face à ses échéances en raison de certains événements. Décryptage.
Est-ce que l'assurance d'un emprunt immobilier est obligatoire ?
D'un point de vue légal, aucun texte n'impose la souscription d'une assurance emprunteur pour obtenir un crédit immobilier mais, dans la pratique, les banques la demandent quasi-systématiquement comme condition d'accès au financement.
Quelques alternatives restent possibles : le nantissement d'un contrat d'assurance-vie ou l'hypothèque d'un bien immobilier ou la caution d'une personne solvable représente une autre option.
Les banques gardent le droit de refuser ces solutions alternatives. Vous êtes reste libre de choisir votre assurance de prêt immobilier : vous pouvez opter pour le contrat proposé par votre banque (contrat groupe) ou sélectionner une assurance, à condition qu'elle offre des garanties équivalentes. C'est ce qu'on appelle la délégation d’assurance, permise depuis la loi Lagarde de 2010.
Quelles garanties couvrent l'assurance emprunteur ?
L'assurance emprunteur vous protège vous et la banque prêteuse pendant toute la durée de votre crédit immobilier. Elle garantit le remboursement du capital restant dû, conformément aux conditions générales, en cas d'événements graves comme le décès, l'invalidité ou l'incapacité de travail. Cette protection financière évite la transmission de dettes aux héritiers et permet aux co-emprunteurs de conserver leur bien immobilier même si l'un d'eux ne peut plus assumer les mensualités.
La garantie décès/PTIA
L'assurance de prêt inclut systématiquement le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie. Ces risques sont couverts jusqu'à un âge qui varie, selon les établissements prêteurs. Si l'emprunteur décède ou devient dépendant après cet âge limite, l'établissement financier n'est plus garanti.
Les garanties invalidité et incapacité de travail
L'assurance emprunteur propose également la garantie Incapacité de Travail Temporaire (ITT) et les garanties Invalidité Permanente Totale (IPT) ou Partielle (IPP). Les conditions permettant le déclenchement de ces garanties varient d'un contrat à l'autre. Certains couvrent toutes les inaptitudes au travail et indemnisent au premier jour d'invalidité, d'autres couvrent uniquement les inaptitudes totales et imposent une franchise (une période minimum non indemnisée).
Une garantie optionnelle perte d'emploi
La garantie perte d’emploi est souvent proposée à titre facultatif à l'emprunteur lorsqu'il est salarié en Contrat à Durée Indéterminée (CDI). Elle couvre le risque de perte involontaire d'emploi suite à un licenciement intervenu hors période d'essai. En revanche, la démission, la fin de CDD ou la mise en retraite ou préretraite ne sont pas couverts. Là encore, chaque assureur fixe ses conditions : délai de carence avant de pouvoir faire jouer la garantie, durée maximale d'indemnisation, âge limite de perte d'emploi…
Dans quels cas êtes-vous dispensé de remplir un questionnaire médical ?
La loi Lemoine a simplifié l'accès au crédit immobilier depuis le 1er juin 2022. Une dispense du questionnaire médical s'applique pour les prêts dont la part assurée ne dépasse pas 200 000 euros par personne. L'assureur a interdiction de vous faire remplir un questionnaire de santé, il ne doit pas non plus vous faire faire un examen médical.
Cette règle s'étend aux couples emprunteurs : avec une quotité de 50% chacun sur un prêt de 400 000 euros, la dispense reste valable car la part individuelle respecte le plafond.
Un critère d'âge accompagne cette mesure : le remboursement total du prêt doit intervenir avant votre 60ème anniversaire. Cette dispense concerne uniquement les acquisitions à usage d'habitation ou mixte habitation-professionnel.
Quel recours en cas de refus d’assurance de prêt immobilier pour cause de maladie ?
Pour venir en aide aux personnes dont l'état de santé ne permet pas d’obtenir une couverture d’assurance aux conditions standard, les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles du secteur et les associations de malades et de consommateurs ont signé la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).
Assurance emprunteur et convention Aeras
La convention AERAS représente une avancée majeure pour les personnes présentant un risque de santé aggravé. Cette initiative, portée par les pouvoirs publics, les banques et les assurances, facilite l'accès aux prêts immobiliers grâce à un système d'analyse en 3 niveaux.
Un médecin conseil spécialisé examine chaque dossier de manière approfondie. Les informations médicales transmises restent strictement confidentielles, protégées par le secret médical.
Pour les revenus modestes, la convention prévoit un mécanisme de plafonnement des surprimes d'assurance. Le coût ne peut pas dépasser 1,4 point dans le taux effectif global du crédit. Des garanties alternatives peuvent également être proposées, comme le nantissement d'un contrat d'assurance vie individuelle ou une caution solidaire.
Emprunteur et co-emprunteur
En cas de survenance d'un risque couvert par l'assurance emprunteur, l'assureur prendra en charge le remboursement de l'intégralité du capital restant dû à l'établissement prêteur, selon la quotité assurée définie. Il déduira préalablement l'éventuelle période de franchise ou de carence prévue dans le contrat.
Si le prêt immobilier a été conclu par plusieurs personnes, l'assureur prendra aussi en charge le remboursement de la totalité du capital restant dû si tous les emprunteurs sont assurés à 100% contre le risque décès ou invalidité. En revanche, si chacun est couvert contre ces risques à hauteur d'une fraction de l'emprunt seulement, l'assureur ne remboursera que la part de l'assuré sinistré à hauteur de la quotité assurée.
Quelle quotité d'assurance de crédit immobilier choisir ?
Lorsque vous empruntez seul, vous devez souscrire une assurance emprunteur qui couvre 100% de votre prêt immobilier. Lorsque vous empruntez à deux, cette quotité peut être différente. Par exemple 70/30%, 60/40% ou 50/50%. Seule obligation : l'addition des 2 quotités d’assurance doit couvrir à minima 100% du capital emprunté. Pour bénéficier d'une couverture optimale, vous pouvez opter pour une couverture à 100% sur chaque emprunteur (soit 200% en tout). Ainsi, en cas de défaillance du premier emprunteur, le prêt immobilier est intégralement soldé par l'assurance et le co-emprunteur n'a plus rien à verser. Un couple mono-actif peut aussi opter pour une assurance emprunteur à 100% uniquement sur la tête de celui qui travaille à conditions que ce soit accepté par l'organisme prêteur, la disparition de l'autre emprunteur étant sans incidence sur sa capacité financière à rembourser le capital restant dû.
Changer d'assurance de prêt immobilier
La loi Lemoine de 2022 permet aux propriétaires de changer d'assurance de prêt à tout moment. Cette liberté peut représenter une réelle opportunité d'économies sur le coût de l'assurance, pouvant atteindre quelques milliers d'euros sur la durée totale du crédit.
Le processus est simple : comparez les différentes offres du marché des compagnies d'assurance, sélectionnez un nouveau contrat avec des garanties équivalentes ou supérieures, puis transmettez votre demande à la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour valider votre choix.
La substitution d'assurance s'effectue sans frais ni pénalités, un atout majeur pour adapter votre protection selon l'évolution de votre situation personnelle ou professionnelle, tout en optimisant votre budget mensuel.